Antes de financiar os 100 hectares de lavoura em Ponta Grossa (PR) que o produtor rural arrenda hoje, o banco pergunta quanto a terra valerá em 20 anos. A resposta decide se ele continua arrendando a R$ 1.600 por hectare por ano ou compra a R$ 97.300 por hectare. Se a terra terminar valendo o preço de hoje e o dinheiro dele puder render 6% ao ano acima da inflação em outro lugar, ser dono custa R$ 6.238 por hectare por ano. São R$ 4.638 a mais que o arrendamento, ou R$ 463.800 por ano nos 100 hectares. Arrendar sai mais barato por ano, mas isso sozinho não prova que o preço está alto. Escreva o valor final que você espera, faça as duas contas abaixo com sete números e assine a página.
Arrendar sai mais barato por ano: o preço está alto?
Não por si só, porque arrendamento e preço medem coisas diferentes. Economistas de extensão da Universidade Estadual do Kansas dividem o que o dono da terra ganha em duas partes: o dinheiro que entra todo ano e a valorização da terra. No exemplo deles, o dinheiro é 5,5% do valor da terra por ano, a valorização é 4,0% e o total é 9,5%.
O dono pode aceitar um arrendamento que cobre só o dinheiro, porque recebe a valorização fora do contrato. O arrendatário paga pelo dinheiro e não recebe nada da valorização.
Os números do Paraná mostram o mesmo vazio. Em 2026, a terra da classe A-III em Ponta Grossa valia em média R$ 97.300 por hectare na tabela do Deral, o órgão de economia rural do governo do Paraná. A classe A-III é terra cultivável com problemas complexos de conservação, usada sobretudo para grãos de produtividade média. O arrendamento do exemplo, R$ 1.600 por hectare por ano, é inventado e vale 1,6% do preço. O Kansas State aponta uma razão histórica de 5,5 a 6,5% para a terra de lavoura do Kansas. São outro estado e outra época, então não leve nenhuma das duas razões para o seu município.
A tabela vem de uma coleta feita em março e já sem o valor das benfeitorias reprodutivas. A oferta que você recebeu pode incluir benfeitorias e ser de outra data. A 6% ao ano, um arrendamento de 1,6% do preço deixa cerca de três quartos do retorno para vir da valorização. Divida o arrendamento pago na região pelo preço de terra comparável e escreva o resultado no alto da página.
Quanto custa por ano ser dono da terra?
Não é o preço dividido pelos anos. A maior parte do preço volta quando você vende, e o dinheiro parado na terra poderia render em outro lugar. O custo anual de ser dono tem três partes. A primeira é o retorno que você deixa de ter, cobrado sobre o preço pela sua taxa. A segunda é a parte do preço que você não espera recuperar, repartida pelos anos. A terceira é o imposto e a manutenção. A taxa é o que o seu dinheiro renderia no melhor uso seguinte, acima da inflação. O valor final é o que você espera que a terra valha quando o prazo do plano acaba, aqui depois de 20 anos.
A forma padrão de transformar uma compra em custo anual é uma fórmula de anuidade, como descreve a FAO, a agência da ONU para agricultura e alimentação. Ela junta depreciação (a parte do preço que não volta) e custo de oportunidade (o retorno que o dinheiro deixa de ter). Ela funciona como as parcelas iguais de um financiamento. O exemplo da FAO é uma colhedora. A terra não se desgasta, e por isso o valor final da terra é um julgamento seu: nenhuma tabela o dá.
No exemplo, a terra termina valendo o preço de hoje, então a segunda parte é zero.
Escreva o custo anual da terra oferecida e, ao lado dele, o arrendamento.
Quanto a terra vale pelo que rende?
Pegue a renda líquida da terra, tire o imposto e a manutenção e divida o que sobra pela sua taxa. Renda líquida, aqui, é o que a terra rende ao ser cultivada, depois dos custos da lavoura e antes de qualquer arrendamento ou pagamento da terra. Edwards, na Universidade Estadual de Iowa, aplica essa fórmula de perpetuidade (uma renda anual que dura para sempre) à terra agrícola, porque a terra não se desgasta. O exemplo dele é uma renda líquida de US$ 300 por acre (um acre tem 0,4 hectare) a 6% ao ano: vale US$ 5.000 por acre.
No exemplo daqui, a renda líquida é de R$ 3.600 por hectare, e o imposto e a manutenção tiram R$ 400. Os R$ 3.200 que sobram, divididos por 6%, dão R$ 53.333 por hectare. O preço de R$ 97.300 fica R$ 43.967, ou 82%, acima desse valor. A 5% ao ano o valor é de R$ 64.000, e a 7% é de R$ 45.714.
O preço e o valor se encontram em uma taxa só: R$ 3.200 divididos por R$ 97.300 dão 3,3%. Com o dinheiro rendendo menos de 3,3% ao ano em outro lugar, a renda sozinha sustenta o preço. Acima disso, o preço depende de a terra valorizar.
Use a renda líquida média de várias safras e anote quantas entraram. Lima, em trabalho apresentado ao Ibape, diz que a rentabilidade de uma fazenda não deve ser projetada só com os dados do ano corrente. O mesmo trabalho diz que taxa deduzida de arrendamento não serve para avaliar propriedade pela renda: não tire a sua taxa de arrendamento dividido por preço.
E se a terra valorizar?
Então o valor final sobe e ser dono custa menos por ano. Escreva o valor final que você espera e refaça o custo. Com a terra a R$ 175.700 por hectare em 20 anos, uma valorização de 3% ao ano acima da inflação, ser dono custa R$ 4.107 por hectare por ano. O arrendamento, de R$ 1.600, continua R$ 2.507 mais barato.
O valor presente líquido da compra é o ganho ou a perda, em reais de hoje, de comprar em vez de aplicar o mesmo dinheiro à sua taxa. Neste caso é uma perda de R$ 5.812 por hectare. Ele compara a compra com os seus 6%, não com o arrendamento.
| Valor final em 20 anos | Custo anual de ser dono | Arrendamento hoje | Valor presente líquido da compra |
|---|---|---|---|
| R$ 87.600 (abaixo do preço de hoje) | R$ 6.502 | R$ 1.600 | perda de R$ 33.282 |
| R$ 97.300 (o preço de hoje) | R$ 6.238 | R$ 1.600 | perda de R$ 30.258 |
| R$ 175.700 (3% ao ano acima da inflação) | R$ 4.107 | R$ 1.600 | perda de R$ 5.812 |
Para a compra render os 6% ao ano, a terra teria de valer cerca de R$ 194.300 por hectare em 20 anos, o dobro do preço de hoje. Só com R$ 267.900, 2,75 vezes o preço, o custo anual de ser dono cai até o arrendamento de R$ 1.600.
O crescimento que você supõe mexe na resposta mais que qualquer outro número. Edwards parte de uma renda líquida de US$ 300 por acre e uma taxa de 6%. Sem crescimento da renda líquida, a terra vale US$ 5.000 por acre; com crescimento de 3% ao ano, US$ 10.300; com 5%, US$ 31.500.
Edwards também observa que o retorno sobre o capital próprio costuma ser maior que o juro pago na compra de terra: em Iowa, de 2005 a 2014, foram 9% contra 6%. Se o seu dinheiro rende 9% numa alternativa real, use 9% e não os 6% do juro: o valor pela renda cai.
As duas contas não medem o risco de perder o contrato de arrendamento nem o trabalho de renegociá-lo. Anote isso na página, com um valor se você tiver.
O que escrever primeiro, e até quando?
Comece por sete números numa página datada: o preço pedido, o arrendamento pago, a sua taxa, os anos do plano, a renda líquida, o valor final esperado, e o imposto e a manutenção. Ao lado de cada um, escreva de onde veio e quem o informou. Tire o arrendamento de contratos assinados na região, não de anúncios.
Depois calcule as duas taxas em que as respostas viram. O valor encontra o preço em 3,3%, como acima. O custo anual de ser dono encontra o arrendamento de R$ 1.600 em 1,2%, se a terra terminar valendo o preço de hoje. Essa taxa é o arrendamento menos os R$ 400 de imposto e manutenção, dividido pelo preço. A sua taxa de 6% fica 2,7 pontos acima da primeira e 4,8 pontos acima da segunda.
Em seguida escreva por qual conta você vai se guiar neste ano e o motivo em uma frase, assine a página e anote quem mais precisa concordar. Escreva a data da revisão: o mês em que o arrendamento é renegociado ou a oferta vence, o que vier primeiro.
Como a compra é paga é outra conta, a da dívida. A calculadora de arrendar ou comprar terra faz as duas contas com os sete números.
Mais sobre isso em gestão de fazendas e na biblioteca de planejamento.